Das Neueste aus der Welt der Immobilien

Für das Jahr 2022 bahnen sich viele gesetzliche Neuregelungen an, die Auswirkungen auf Wohneigentümer und Vermieter haben werden. Der Immobilienverband Deutschland IVD l Die Immobilienunternehmer fasst die wichtigsten Änderungen für Wohneigentümer und Vermieter zusammen.

Die bisherige Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, wird am 1. Februar 2022 auslaufen und eingestellt. Anträge für das Effizienzhaus 55 im Neubau können noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Ab dann gelten für die Förderung von Neubauten höhere Anforderungen. Nur ambitioniertere Neubauten, die mindestens den Standard KfW-Effizienzhaus 40 erreichen, werden dann noch gefördert. Die freigewordenen Bundesmittel sollen stattdessen der Bestandssanierung zugutekommen.

Die Anfang 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht infolge der Corona-Lage werden bis Ende August 2022 verlängert. Demnach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der Wirtschaftsplan gilt fort.

2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Im Rahmen des Zensus 2022 werden neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Dafür werden Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter aufgefordert, Angaben zu den Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner zu machen.

Auch wenn die neue Grundsteuer erst zum 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, muss jeder Eigentümer bereits zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft unter anderem die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung ab. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist. Ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.

Verschiedene Bundesländer haben bereits gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen auf den Weg gebracht. Seit dem 1. Januar 2022 gilt eine solche Pflicht in Baden-Württemberg für neue, nicht zum Wohnen genutzte Gebäude, ab dem 1. Mai 2022 auch für neue Wohngebäude. Für Anfang 2023 haben auch Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz den Start einer Solarpflicht beschlossen. Pläne hierzu gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Es ist zu erwarten, dass es bald auch eine bundesgesetzliche Regelung geben wird.

Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt, um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage. Die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter verpflichtend.

Seit dem 1. Dezember 2021 gilt die neue Heizkostenverordnung. Neben der Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung mit den Systemen anderer Anbieter, der Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway und den Mitteilungs- und Informationspflichten über Energieverbräuche spielt insbesondere die fernauslesbare Technik in der neuen Verordnung eine tragende Rolle. Die Mitteilungs- und Informationspflicht gilt entsprechend nur für Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind. Bis Ende 2026 müssen vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, mit der entsprechenden Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte erneuert werden. Neben den technischen Anforderungen ändert sich auch die Abrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.

„Wohnungseigentümer und Vermieter müssen sich 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform wird holprig. Das Auslaufen der KfW-Förderung nach Effizienzhausstandard 55 und die weiter voranschreitende Solarpflicht werden direkte Auswirkungen auf die Planungen von Bauherren haben“, kommentiert Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD l Die Immobilienunternehmer. „Doch auch Detailfragen wie der Zensus 2022 und die Heizkostenverordnung könnten für Wohnungseigentümer mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Darauf gilt es sich rechtzeitig einzustellen“, resümiert Osthus.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Pressestelle)

Zum 01.12.2021 tritt das neue Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKModG) in Kraft. Verbrauchern wird damit zum ersten Mal ein Recht auf schnelles Internet zugesprochen. Ein Anspruch auf bessere Festnetzverbindungen wird voraussichtlich Mitte 2022 folgen. Außerdem wird durch das sogenannte Glasfaserbereitstellungsentgelt die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung abgeschafft. Das neu eingeführte Glasfaserbereitstellungsentgelt ist nur unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig. Dabei muss beispielsweise sichergestellt sein, dass der Mieter in der Wahl seines Anbieters für einen Glasfaseranschluss frei ist.

„Auch nach der Änderung des Telekommunikationsgesetzes sollte die gute TV-Versorgung der Bewohner weiterhin im Vordergrund stehen. Grundsätzlich gilt: Die bestehenden Produkte und Vertragsmodelle sind weiterhin gültig. In vielen Mehrfamilienhäusern wurden bis dato die TV-Kosten über die Betriebsnebenkosten abgerechnet. Das ist für viele Bewohner und auch Vermieter ein bequemer und preiswerter Weg der TV-Versorgung. Die Abschaffung der Umlageoption bei der Glasfaserinfrastruktur kann für einige Mieter jedoch zukünftig eine höhere Belastung bedeuten – also genau das Gegenteil dessen, was eigentlich bezweckt werden soll“, erklärt Dr. Christian Osthus, Justitiar des Immobilienverbands IVD l Die Immobilienunternehmer. „In der Praxis wird sich der gesetzgeberisch verordnete Umbruch nur durch ein gutes Zusammenspiel von Eigentümern, Hausverwaltungen, aber vor allem Netzbetreibern bewältigen lassen“, kommentiert Osthus.

Für die Abschaffung der Umlagefähigkeit ist grundsätzlich unerheblich, ob Signale über Hausverteilanlagen aus Kupfer-, Koaxialkabeln oder via Glasfaser übertragen werden. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet oder fertiggestellt werden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist. Erst ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden. Im Gegenzug erhalten Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht des TV-Bezugsvertrages, mit dem der Vertrag zum Ablauf des 30. Juni 2024 gekündigt werden kann.

Der IVD l Die Immobilienunternehmer warnt vor dem Hintergrund der Übergangszeit davor, dass bei einer Vielzahl der Verträge zwischen Vermietern und Netzbetreibern für Millionen von Mietern dennoch ein vertragsrechtliches Chaos ausgelöst werden könnte. Auch bei Neuverträgen beziehungsweise bei Fertigstellung der Hausverteilanlage nach dem 1. Dezember 2021 können weiterhin Mehrnutzerverträge vereinbart werden. Die TV-Kosten können dann zwar nicht mehr über die Betriebsnebenkosten abgerechnet werden, aber es gibt andere Möglichkeiten für die Weiterberechnung, wie zum Beispiel den Abschluss einer Zusatzvereinbarung mit den Mietern oder eine Erhöhung der Kaltmiete.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin, Pressestelle)

Verschiedentlich hört man von Maklerkunden, dass nach dem neuen Gesetz über die Verteilung der Maklerprovision der Käufer immer ein „Zurückbehaltungsrecht“ seines Provisionsanteils hätte, bis ihm nachgewiesen worden sei, dass der Verkäufer seinen Teil bezahlt habe.

Das ist so nicht korrekt. Zwar gibt es tatsächlich das Instrument des Zahlungsnachweises in dem neuen § 656d BGB, allerdings bezieht sich die Notwendigkeit eines Nachweises aus- schließlich auf die einseitige Interessensvertretung, d.h. wenn im notariellen Kaufvertrag ein Teil der Provision vom Verkäufer auf den Käufer „abgewälzt“ wurde.

Für den Normalfall, nämlich die paritätische Teilung der Provision zwischen Käufer und Ver- käufer, gilt das nicht. Das bedeutet, der Anspruch auf Maklerprovision wird mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages gegen beide Parteien gleichermaßen fällig. Der Makler kann danach sowohl von Käufer als auch Verkäufer die Provision verlangen, ein Nachweis über die vorherige Zahlung des Verkäufers ist nicht erforderlich!

(Quelle: Newsletter IVD Mitte Hessen/Thüringen 2/2021)

Auch bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent ist der Mieter nicht automatisch berechtigt, gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mietvertrag automatisch zu kündigen. Vielmehr muss das Element der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung aus der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB hinzukommen.

Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Ver- sorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen. Der Ausfall der Warmwasserversor- gung rechtfertigt auch im Hochsommer einen Grund für eine einstweilige Verfügung im Sinne der §§ 935, 940 ZPO dar.

Gibt es beim Auszug eines Mieters Schäden in der Wohnung, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung dieser setzen. Es bestehe sofort Anspruch auf Schadenersatz, so der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. Februar 2018

Für die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften i.S. des §21 Abs.1 Satz 1 Nr.1 EStG ist maßgeblich, was mit dem Erlös aus der Veräußerung des mit einem Darlehen fremdfinanzierten Vermietungsobjekts geschieht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit dem Urteil vom 6. Dezember 2017 festgelegt.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin Newsletter)

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Änderung der Rechtsprechung durch das Urteil des BFH vom 3.9.2019 (Az. IX R 10/19)

Die Veräußerung einer Immobilie des Privatvermögens ist normalerweise steuerpflichtig, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung stattfindet. Maßgeblich für die Berechnung der Frist sind die beiden notariellen Kaufverträge, nicht der Lastenwechsel und auch nicht die Umschreibung im Grundbuch.

Eine Ausnahme gilt gem. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn es sich bei der Immobilie um die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung handelt. Hier gibt es zwei Alternativen, in denen der Gewinn steuerfrei ist:

Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung niemals vermietet war. In diesem Fall kommt aus auf die Haltedauer nicht an. Der Gewinn ist auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung nach kurzer Zeit wieder verkauft wird.

A kauf im Mai 2019 eine leerstehende Eigentumswohnung. Er zieht mit seiner Familie in die Wohnung ein. Am 6. November 2019 verkauft er die Wohnung wieder.

Da A die Wohnung zu keiner Zeit vermietet hat, sondern sie die gesamte Zeit ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.    

Außerdem ist der Veräußerungsgewinn auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. In der Praxis handelt es sich um Wohnungen, die bei dem Erwerb zunächst vermietet waren.

Die Auslegung dieser Formulierung macht Schwierigkeiten. Die Finanzverwaltung hat diese Regelung in ihrem BMF-Schreiben vom 5.10.2000 in Rz. 25 dahingehend ausgelegt, dass es sich dabei zwar nicht um volle Jahre handeln muss, dass aber die Selbstnutzung bis zur Veräußerung ununterbrochen angedauert haben muss. Nur im mittleren Jahr müsse die Wohnung während des gesamten Jahres selbstgenutzt werden. Bei dem Erstjahr genüge es, wenn die Wohnung am letzten Tag des Jahre zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt werde; in dem dritten Jahr müsse die Selbstnutzung aber bis zum Verkauf andauern, da nur dann eine ununterbrochene Selbstnutzung vorliege. Wurde die Wohnung vor der Veräußerung noch vermietet, so war dies nach Ansicht der Finanzverwaltung schädlich und führte zur Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns. Hiervon ist der BFH mit seinem Urteil vom 3.9.2018 zugunsten der Steuerpflichtigen abgerückt. Nach dieser Entscheidung ist es unschädlich, wenn die Wohnung vor der Veräußerung vermietet wurde.

A hat die Wohnung im Jahre 2017 gekauft. Sie war zunächst noch vermietet. Nach Auszug der Mieter zieht A mit seiner Familie am 10. Dezember 2017 in die Wohnung ein. Zum 1. Februar 2019 zieht er aus und vermietet er die Wohnung wieder. Mit Vertrag vom 20. August 2019 verkauft er die Wohnung.      

Nach Ansicht der Finanzverwaltung hätte die Steuerfreihit des Veräußerungsgewinns vorausgesetzt, dass A die Wohnung bis zur Veräußerung selbst nutzt. Zwar müsse die Selbstnutzung nicht drei volle Jahre dauern, sie müsse aber bis zum Verkauf ununterbrochen angedauert haben, so dass eine Vermietung vor dem Verkauf zur Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns führe. Dieser Ansicht ist der BFH nicht gefolgt. Nach seiner Ansicht setzt die Steuerfreiheit der Veräußerung lediglich voraus, dass „ein zusammenhängender Zeitraum der Selbstnutzung vorliegt, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Lediglich in dem mittleren Jahr muss die Selbstnutzung währen des gesamten Jahres angedauert haben. Im zweiten Jahr vor der Veräußerung muss die Wohnung nur am letzten Tag zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt worden sein und im Jahr der Veräußerung nur an dem ersten Tag.     

Der Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, obwohl A die Wohnung innerhalb der „Spekulationsfrist des § 23 EStG verkauft hat, weil der die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken selbstgenutzt hat. Dass er die Wohnung vor dem Verkauf vermietet hat, ist unschädlich.

(Quelle: IVD Bundesverband Berlin, Newsletter 12/2019)

Kategorie : Allgemein, Aktuelles Immobilienrecht 

Lässt ein Sondereigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen, obwohl die Eigentümergemeinschaft dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm die Kosten hierfür nicht erstatten.

Der Eigentümer eines im Teileigentum stehenden (Tiefgaragen-)Stellplatzes hat keinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Herstellung einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler zum Zwecke der Errichtung einer Ladestation für ein Elektroauto.

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Ein Tiefgaragenstellplatz dient ausschließlich dem Abstellen von Fahrzeugen und etwaigem Zubehör. Die Lagerung von weiteren Gegenständen wie z.B. Mineralwasserkästen) stellt keinen zulässigen Gebrauch der Mietsache dar und kann durch den Vermieter unterbunden werden.

Zahlt der Mieter mit der Miete Umsatzsteuer an den Vermieter, kann er vom Vermieter grundsätzlich eine ordnungsgemäße Rechnung verlangen, mit der er beim Finanzamt die Vorsteuer ziehen kann. Bis zur ordnungsgemäßen Vorlage einer solchen Rechnung braucht der Mieter die Miete nicht bezahlen.

 

OLG Köln, Beschl v. 17.07.2017 – 22 U 60/16

 

Mieterin und Vermieter eines Gewerberaums hatten vereinbart, dass die Mieterin Umsatzsteuer auf Miete und Betriebskosten zu bezahlen hat. Der Vermieter hat zur Umsatzsteuer optiert; die Mieterin will die von ihr an den Vermieter mit der Miete und den Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen. Hierfür benötigt sie eine zum Vorsteuerabzug berechtigende Rechnung (§§ 15 Abs. 1 Satz 1, 14 UStG). Weil der Mietvertrag weder die Steuernummer noch die Umsatzsteueridentifikationsnummer des Vermieters enthielt, fehlte eine vom Umsatzsteuergesetz geforderte Mindestangabe (§ 14 Abs. 4 UStG). Damit konnte die Mieterin den Mietvertrag selbst als „Dauerrechnung“ nicht beim Finanzamt vorlegen. Nachdem der Vermieter nicht bereit war, der Mieterin eine ordnungsgemäße Rechnung auszustellen, hielt die Mieterin die Miete zurück. Hierauf erhob der Vermieter Zahlungsklage, die erstinstanzlich abgewiesen wurde, wogegen er sodann Berufung zum OLG Köln einlegte.

 

Ohne Erfolg! Das Berufungsgericht führt in seiner Entscheidung aus, dass die Mieterin einen Anspruch auf eine die Umsatzsteuer ausweisende Rechnung hat, weil die Pflicht zur Zahlung einer Bruttomiete inklusive Umsatzsteuer vertraglich vereinbart sei, der Vermieter zu Umsatzsteuer optiert hätte und der Mietvertrag nicht als sog. „Dauerrecht“ angesehen werden könne, weil die Mindestangaben nach § 14 Abs. 4 UStG fehlten. Der Vermieter hätte der Mieterin auch kein anderes geeignetes Dokument zur Verfügung gestellt, welches seine Steuernummer enthielt und in einer solchen Weise auf den Mietvertrag Bezug nähme, dass die Ergänzung samt Mietvertrag eine Rechnung iSv. §§ 14, 15 UStG zu bilden geeignet wären und wodurch die Mieterin in die Lage versetzt worden wäre, die Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Aus diesem Grund stünde der Mieterin bis zur ordnungsgemäßen Ausstellung einer Rechnung ein Recht zur Zurückbehaltung der Miete zu (§ 273 BGB).

 

Will ein Mieter die auf die Miete und Betriebskosten bezahlte Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzugs beim Finanzamt geltend machen, benötigt er hierzu gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung im Sinne von § 14 UStG. Die Rechnung muss die Mindestangaben gemäß § 14 Abs. 4 UStG enthalten. Nicht erforderlich ist, dass die Rechnung auch als solche bezeichnet ist. Vielmehr kommt jede Urkunde in Betracht. Aus diesem Grund kann auch der Mietvertrag selbst die Rechnung sein (sog. Dauerrecht). Stellt der Vermieter keine ordnungsgemäße Rechnung aus, kann der Mieter die Miete zurückhalten, muss dann aber bei Erteilung der ordnungsgemäßen Rechnung die bis dahin zurückbehaltene Miete voll bezahlen.

Kategorie : Allgemein, IVD Immobilienverband Deutschland

Wird Gemeinschaftseigentum ohne entsprechenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer durch einen digitalen Türspion mit Kamerafunktion überwacht, so kann die Eigentümergemeinschaft von dem betreffenden Wohnungseigentümer die Beseitigung der Kamera verlangen.

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland

Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.

Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

Kategorie : Aktuelles Immobilien- und Mietrecht, IVD Immobilienverband Deutschland