Mietrecht – Wischtechniken statt Tapete? Schadensersatz

13. February 2017

Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Betriebskosten abzurechnen. Ist dieser Zeitpunkt erreicht, können keine Betriebskostenvorschüsse mehr gefordert werden. Zieht nach En- de der Mietzeit nur einer von mehreren Mietern aus, schulden alle Mitmieter als Gesamtschuldner Nutzungsentschädigung für die nicht fristgerechte Rückgabe der Wohnung. Beschädigen die Mieter die Wohnung durch verklebte Mustertapeten oder Wischtechniken, die nicht rückstandslos entfernt werden können, geht dies über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinaus und sie müssen entstehende Renovierungskosten zahlen.
(LG Berlin, Urteil vom 30.09.2016 – AZ: 65 S 63/16) (Quelle: IVD Mitte Hessen/Thüringen Newsletter)

Parken auf Privatgrundstück – Grundstückseigentümer darf abschleppen lassen

31. January 2017

Wird ein Fahrzeug, das unbefugt auf einem Privatgrundstück in verbotener Eigenmacht abgestellt wird, im Auftrag des Grundstücksbesitzers im Wege der berechtigten Selbsthilfe entfernt, entspricht dies dem objektiven Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Fahrzeughalters. Er ist deshalb nach den Grundsätzen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der für die Entfernung erforderlichen Aufwendungen verpflichtet.
(BGH, Urteil vom 11.03.2016, AZ: V ZR 102/15) (Quelle: IVD Mitte Hessen/Thüringen Newsletter 1.2017)

Mietrecht – Gewährung Zutritt zur Mietwohnung bei Modernisierung durch Montage von Rauchmeldern

12. December 2016

Ein Mieter ist verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden und dem Ver- mieter in diesem Zusammenhang zu angemessener Tageszeit Zutritt zur Miet- wohnung zu gewähren. Die Zutrittsgewährung ist keine rechtsgeschäftliche Erklärung, sondern eine Kundgebung des tatsächlichen Willens. Gibt der Mieter durch sein Verhalten Anlass zur Klageerhebung, hat er die entstehenden Kosten zu tragen.

Aus den Entscheidungsgründen:
Die Beklagte wird verurteilt, zu angemessener Tageszeit werktags zwischen 08:00 und 18:00 Uhr nach angemessener Ankündigung von mindestens 14 Tagen die Tür der von ihr innegehaltenen Wohnung xxx 3. OG li, Frankfurt am Main sowie die Türen zu den dort befindlichen 3 Zimmern zu öffnen und bei Meidung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,- EUR, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten für jeden einzelnen Fall der Zuwiderhand- lung den Einbau von 4 Rauchwarnmeldern (3 Zimmer, Flur) durch Beauftragte der Klägerin zu dulden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Voraussetzungen des § 93 ZPO liegen nicht vor. Denn die Beklagte hat durch ihr Verhalten Veranlas- sung zur Klageerhebung gegeben.

Veranlassung zur Klageerhebung hat die Beklagtenseite gegeben, wenn ihr Ver- halten vor Prozessbeginn ohne Rücksicht auf Verschulden gegenüber der Klägerseite so war, dass diese annehmen musste, sie werde ohne Klage nicht zu ihrem Recht kommen (Zöller-Herget, ZPO, 31. Aufl., § 93 Rn. 3 m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Beklagte hat trotz mehrfacher Aufforderung keinen Zutritt zu ihrer Wohnung gewährt, obwohl sie dazu verpflichtet gewesen wäre (§§ 555d, Abs. 1, 555b Nr. 4, 5 BGB; §§ 555d, Abs. 1, 555b Nr. 6 BGB i.V.m. § 13 Abs. 5 HBO). Auf die Erkrankung der Beklagten kommt es nicht an. Bei der Zutrittsgewährung geht es nicht uni eine rechtsgeschäftliche Erklärung, sondern um die Kundgebung eines tatsächlichen Willens. Überdies hat das Be- treuungsgericht ohnehin keine Veranlassung gesehen, bei der Betreuerbestellung einen Einwilligungsvorbehalt (§ 1903 BGB) anzuordnen.

Letztlich kommt es – wie oben bereits ausgeführt – auf ein Verschulden der Be- klagten nicht an. Entscheidend ist allein, dass die Klägerin ohne Klage nicht zu ihrem Recht gekommen wäre. Eine vorgerichtliche Benachrichtigung der Betreuerin hätte an der Notwendigkeit der Klageerhebung nichts geändert. Aus der Betreuungsakte, deren Beiziehung die Beklagte beantragt hat, ergibt sich nämlich, dass die Beklagte auch ihrer Betreuerin die Wohnungstüre nicht öffnet (Schrei- ben der Betreuerin vom 26.02.2016 an das Betreuungsgericht; Bl. 309 f. der Betreuungsakte 48 XVII GEG 1943/13).

Der Klägerin ist nach alledem kein Vorwurf zu machen. Sie hat vielmehr – im Gegensatz zu den Bevollmächtigten der Beklagten – alles dafür getan, die Kosten für die Beklagte möglichst gering zu halten (keine Beauftragung eines Rechtsan- waltes; plausible und nicht überzogene Angabe zum Streitwert).

(AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.03.2016, AZ: 33 C 4224/15 (26)) (Quelle Newsletter IVD Mitte Frankfurt am Main

WEG – Kein Kostenersatz für den eigenmächtige Reparaturen eines Son- dereigentümers

10. November 2016

Lässt ein Sondereigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vornehmen, obwohl die Eigentümergemeinschaft dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm die Kosten hierfür nicht erstat- ten.

(LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.03.2016, AZ: 2-13- S 151/13) (Quelle: Newsletter IVD Mitte Frankfurt am Main)

WEG – Anspruch auf Ladestation für Elektroautos?

12. September 2016

Der Eigentümer eines im Teileigentum stehenden (Tiefgaragen-)Stellplatzes hat keinen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Herstellung einer neuen Stromzuleitung vom Hausverteiler zum Zwecke der Er- richtung einer Ladestation für ein Elektroauto.

(LG München I, Urteil vom 21.01.2016, AZ: 36 S 2041/15) (Quelle: Newsletter IVD Mitte Frankfurt am Main)

Mietrecht – Tiefgaragenstellplatz zweckentfremdet als Getränkekeller

6. August 2016

Ein Tiefgaragenstellplatz dient ausschließlich dem Abstellen von Fahrzeugen und etwaigem Zubehör. Die Lagerung von weiteren Gegenständen wie z.B. Mineral- wasserkästen) stellt keinen zulässigen Gebrauch der Mietsache dar und kann durch den Vermieter unterbunden werden.

(AG Stuttgart, Urteil vom 01.04.2016, AZ: 37 C 5953/15) (Quelle: IVD Mitte Frankfurt am Main)

Steigende Mieten ohne Ende?

28. June 2016

 

Steigende Immobilienpreise ohne Ende?

Die neuen Regularien der Politik für den Immobilienmarkt, z.B. Geldwäschegesetz, Widerrufsrecht, Bestellerprinzip und Mietpreisbremse, haben bisher viel Staub aufgewirbelt und für Irritationen sowohl bei Investoren und Bauträgern, wie auch bei Maklern und Interessenten gesorgt. Etwas konnten sie nicht verhindern – den stetigen Preisanstieg im Immobilienbereich, vor allem in den Metropolregionen.Über Sinn und Zweck der Mietpreisbremse wird immer noch heftig diskutiert. Dort, wo sie eingesetzt wurde, greift sie nicht. Der IVD hatte dies mehrfach prognostiziert und vor steigenden Mieten gewarnt, die aus dieser Gesetzesänderung resultieren. Aber erneut ist Justizminister Heiko Maas daran, eine entsprechende Verschärfung der Mietpreisbremse auf den Weg zu bringen – Wir stehen ja wieder vor einem Wahlkampf!

Leider müssen auch dies die Mieter erneut ausbaden, denn alle diese Regularien schaffen keinen neuen Wohnraum sondern verschärfen weiter die Situation. Nur durch wesentlich mehr Flächen und ein ausreichendes Wohnungsangebot lässt sich auf Dauer die Mietpreissteigerung in den Ballungsgebieten in den Griff bekommen. Der IVD warnt abermals nachhaltig davor, permanent aus populistischen Gründen in den Markt durch Gesetzesänderungen einzugreifen. Dies führt selbst bei langfristigen Mietverhältnissen, die bisher ohne Mietsteigerung über Jahre hinweg ruhig liefen, dazu, dass nun der Vermieter „wachgerüttelt“ wird, die Mieten anzuheben, da er sonst dauerhaft unter dem Marktniveau bleibt und seine Immobilie an Wert verliert. Der Markt benötigt Flächen, Flächen, und nochmals Flächen und keine Eingriffe durch die Politik.

Trotz steigender Preise in allen Kategorien – Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und Wohnmieten – kann von Stadtflucht nicht die Rede sein. Vor allem junge Leute ziehen vom Land in die Stadt. Viele Interessenten nehmen lieber eine kleinere Wohnfläche in Kauf oder verzichteten auf ein Auto, um im städtischen Ballungsraum und somit auch meist näher am Arbeitsplatz zu bleiben und natürlich die günstigere Infrastruktur zu nutzen.Obwohl in einigen Regionen/Gebieten äußerst rege Bautätigkeit herrscht (in Frankfurt wurden 2015 über 5000 Wohnungen genehmigt = innerhalb von 50 Jahren der 2.höchste Wert), reicht dies bei weitem nicht aus, da durch zu geringe Bautätigkeit in den vergangenen Jahren konstant eine Mangelsituation entstanden ist.

Auf dem Immobilienmarkt ist die Erschließung von neuem Bauland der Engpassfaktor Nr. 1. In den Universitätsstädten konkurrieren vor allem Studenten und Rentner um preiswerte kleine Wohnungen.

Weitere Gründe für die immer noch steigende Nachfrage nach Immobilieneigentum liegen in den günstigen Finanzierungsbedingungen einerseits und den geringen Guthabenzinsen für Sparer andererseits sowie in der positiven Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung.

Für aussagekräftige Zahlen zum vermehrten Wohnraumbedarf aufgrund der deutlichen Zuwanderung nach Deutschland ist es noch zu früh. Es bedarf längerfristig angelegter Erhebungen, regionale Immobilienmärkte müssen differenziert betrachtet werden, in welchen Haushaltsstrukturen leben Flüchtlinge vorzugsweise, wie viel Wohnraum fragen die aus Flüchtlingen bestehenden Haushalte nach, usw.

Schaut man auf die Statistik der genehmigten Wohnungen des Bundesamtes für Statistik in Wiesbaden in den vergangenen 25 Jahren, so kann man erstaunliche Werte ablesen:

1994 – 700.000 genehmigte Wohnungen
2000 – 285.000 genehmigte Wohnungen
2006 – 2008 – 175.000 genehmigte Wohnungen pro Jahr
2010 – über 200.000 genehmigte Wohnungen
2014 – höchster Wert seit 11 Jahren = 285.100 genehmigte Wohnungen

d.h. im Jahr 2014 ist erstmals wieder der Wert aus dem Jahr 2000 erreicht worden!

Seit Ende 2009 steigt die Zahl der Baugenehmigungen stetig an. 2014 wurde mit insgesamt 285.100 Wohnungen der höchste Wert seit 11 Jahren erreicht. Im Vergleich zum Vorjahr entsprach dies einem Plus von knapp 5%. 

Randnotiz:

Die ständig steigenden Mieten in den Metropolregionen wirken sich auch auf die Umzugsbranche aus: Jeder 4. Haushalt würde gerne in eine neue Wohnung ziehen, kann es aber aufgrund der Mieten nicht, sog. Lock-in-Effekt (“eingesperrt”), die Umzugsquote 2007: 13%, im Jahr 2015 9% (Quelle TECHEM).

Zu den Immobilienpreisen in Hessen im Einzelnen:

So liegen die Grundstückspreise für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in Frankfurt in guter Wohnlage bei 630 (570/Vorjahr) Euro pro m², in sehr guter Wohnlage bei 850 (750/Vorjahr) Euro pro m². Sehr gute Lage im Frankfurter Umland 475 €/m², Vordertaunus 1.100 €/m², Wiesbaden 1.150 €/m².

Für ein freistehendes Eigenheim inkl. Garage mit gutem Wohnwert müssen Käufer in Frankfurt durchschnittlich 700.000 (680.000/Vorjahr) Euro zahlen, der durchschnittliche Kaufpreis für sehr guten Wohnwert liegt sogar bei 1,1 Mio. (1,0 Mio./Vorjahr) Euro. Zum Vergleich: Frankfurt-Umland guter Wohnwert 390.000 €, sehr guter Wohnwert 530.000 €. 

Reihenhäuser mit gutem Wohnwert sind in Frankfurt für nunmehr durchschnittlich 400.000 (390.000/Vorjahr) Euro zu erwerben. Deutlich günstiger geht es noch im Frankfurter Umland. Hier kann man ein Reihenmittelhaus in guter Lage für durchschnittlich 350.000 Euro erwerben (280.000/Vorjahr).

Bei Eigentumswohnungen (Bestand) in Frankfurt muss der Käufer pro m² 3.500 (2.700/Vorjahr) Euro in guter Wohnlage, in sehr guter Wohnlage 5.500 (4.000/Vorjahr) Euro pro m² im Schnitt zahlen, für eine Eigentumswohnung (Neubau) in Frankfurt liegt der durchschnittliche Kaufpreis pro m² bei 3.800 Euro in guter Wohnlage, für sehr guten Wohnwert muss der Käufer im Durchschnitt 4.300 Euro pro m² im Schnitt zahlen, Objekte in Toplagen schlagen sich sogar mit bis zu 8.000 Euro pro m² nieder (6.500/Vorjahr). 

Die Wohnungsmieten in Frankfurt liegen im mittleren Wohnwert bei 10,00 (9,00/Vorjahr) Euro/m², bei gutem Wohnwert 13,00 (10,50/Vorjahr) Euro und sind bei sehr gutem Wohnwert auf 15,00 Euro gestiegen (13,00/Vorjahr). Ein ähnliches Bild ergibt sich auch für den Neubau-Erstbezug. Hier sind durchschnittlich 13,00 (12,50/Vorjahr) Euro für guten Wohnwert, für sehr guten Wohnwert  15,00 (13,50/Vorjahr) Euro zu bezahlen, für TOP-Lagen muss der Erstbezieher im Durchschnitt 20,00 Euro/m² ausgeben.

Frankfurt am Main, 27.06.2016

Immobilienverband Deutschland IVD

Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter
und Sachverständigen Region Mitte e.V.

WEG-Recht – Digitaler Türspion unzulässig

11. April 2016

Wird Gemeinschaftseigentum ohne entsprechenden Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer durch einen digitalen Türspion mit Kamerafunktion über- wacht, so kann die Eigentümergemeinschaft von dem betreffenden Wohnungsei- gentümer die Beseitigung der Kamera verlangen.

Die Installation einer Videokamera ist vom Gebrauchsrecht des Eigentümers nur dann erfasst, wenn die Kamera ausschließlich Bereiche aufnimmt, die dem Son- dereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören. Allerdings kann gleichwohl in das allgemeine Persönlichkeitsrecht übriger Eigentümer eingegriffen werden, wenn durch die Videokamera ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut wird.

(AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 03.09.2015, AZ: 70 C 17/15) Quelle Newsletter IVD Mitte Hessen Thüringen

Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig

3. March 2016

Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Ka- mera.

Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwerwie- genden Vorkommnissen gekommen ist.

(LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 – 67 S 82/15)  Quelle Newsletter IVD Mitte Hessen Thüringen

Mietrecht – Nächtliche Schreie können Kündigungsgrund darstellen

21. February 2016

Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietpar- teien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.

Auch gegenüber einer 88-jährigen behinderten Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündi- gung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.

(LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015, AZ: 2-11 S 248/15) , Quelle Newsletter IVD Mitte Hessen Thüringen